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Publié le mardi 02 mars 2010 à 10H38 - Vu 44 fois
Agences : « On a passé l’orage »
Et si la crise était derrière nous… « Ses effets ne sont pas terminés », modère Christophe Haem. Patron de Ad’Immo (administration d’immeubles) à Reims, il préside la Fnaim (Fédération nationale des agents immobiliers) pour la Marne et les Ardennes. « Nous connaîtrons une période de rémission à partir de juin 2010. Avec le dispositif de la loi Scellier, on assiste déjà à une bonne reprise des volumes de transactions. »
En 2009, ils étaient descendus à – 30 % dans la région. Avec de fortes disparités selon les secteurs et les biens. Ce qui ne signifie pas que ces biens aient baissé, en valeur, dans les mêmes proportions, relativise Christophe Haem. Des biens immobiliers de bonne valeur se seraient vendus sans subir de décote importante. « Le prix moyen du mètre carré n’a pas subi de baisses aussi importantes que prévu. De l’ordre de – 5 % à – 10 % sur Reims, de – 15 % à – 20 % sur d’autres secteurs de la Marne et dans les Ardennes. »
Le président de la Fnaim s’exprime au titre d’une fédération qui compte 76 adhérents sur ces deux départements. À Reims, le nombre de cartes professionnelles se monte à près de 130, selon ses estimations. Ces professionnels ont-ils été décimés par la crise ? « J’ai eu connaissance d’une fermeture d’agence à Reims et d’une autre à Charleville-Mézières. Les agences les plus touchées sont celles qui avaient moins de deux ans d’existence. Elles avaient ouvert en 2006 ou 2007, pour profiter d’un marché qui avait progressé dans une certaine euphorie. Tout le monde pariait alors sur les retombées du TGV et des Parisiens qui allaient arriver. Or ils ne sont pas venus. Nous avions le retour d’expérience d’autres villes tests, qui n’ont pas profité de l’arrivée du TGV. »
Le manque de professionnalisme et d’expérience aura contribué à précipiter certains agents à la faillite. » Un simple diplôme de la profession à bac + 2 suffit », déplore le président régional de la Fnaim. Une fédération qui milite pour un statut de stagiaire (pendant deux ans) et pour de la formation professionnelle permettant de valider de réelles compétences.
« Quand le marché est facile, on peut gagner de l’argent facilement », reconnaît Christophe Haem. Le montant des honoraires – entre 5 % et 10 % – est libre. Et négociable. Mais quand le marché se tend, le métier se complique. Et de nouvelles réglementations ne cessent de rendre l’exercice du métier plus exigeant. « Nous sommes garants de ce que nous vendons », résume le président de la Fnaim. Diagnostic sur la performance énergétique, certificats de conformité des installations d’électricité, de gaz, etc. Du même coup, la vente de particulier à particulier devient de plus en plus compliquée. Et dissuasive. Même si les agences immobilières ne captent toujours que 30 % de l’ensemble des transactions.
Face à eux, l’exercice d’ agents commerciaux indépendants semble subie comme une concurrence peu loyale. « Ils n’ont pas de carte professionnelle. Juste une autorisation d’exercer. » Pour une commission, ils seraient parfois sans scrupule à faire miroiter des revenus locatifs irréalistes. Et sur ce terrain-là, la concurrence avec des organismes logeurs, omniprésents à Reims, est déjà rude.
Droits de mutation : Les départements lésés
Les droits de mutation constituent un indicateur pertinent sur l’activité immobilière. Appelés également droits d’enregistrement, ils correspondent à tous les droits et taxes perçus par le notaire, pour le compte de l’Etat et des collectivités, à chaque changement de propriétaire.
La taxe départementale s’élève à 3,6 % du prix de vente sur lequel sont calculés les droits de mutation. La taxe communale se monte à 1,2 %, alors que celle de l’Etat (2,5 %) s’applique au montant du droit communal, précisent les notaires. Le total représente donc 4,89 % du prix de cession.
Des allégements aux droits de mutation sont prévus dans certains cas précis. Mais ils ne sauraient expliquer la baisse des recettes enregistrée par les Départements depuis la récession dans l’immobilier.
Dans la Marne, le conseil général a vu ces recettes passer de 52 millions d’euros en 2008 à 38 millions en 2009. C’est pourtant une de ses recettes les plus dynamiques. Malgré une reprise des transactions, l’assemblée départementale a choisi, par prudence, de ne pas majorer cette somme au budget global 2010, qui s’élève à 477 M€.
Dans les Ardennes, le conseil général a vu cette recette passer de 16 millions en 2007, à 15 millions en 2008 puis à 11 millions environ en 2009. Avec de faibles perspectives de redressement en 2010. Pas de quoi arranger les finances départementales, déjà plombées par le poids de la politique sociale dans les Ardennes.
Analyse / « Un rebond, après la baisse en volume »
« 2009 a été une année de transition, avec un “atterrissage” en fin d’année. 2010 pourrait marquer une reprise plus ou moins rapide et importante du marché de l’immobilier », estime Sylvain Sarcelet, premier vice-président de la chambre interdépartementale des notaires pour la Marne, l’Aube et les Ardennes.
De quelle nature a été la baisse du marché en 2009 ?
« On a davantage assisté à une baisse des volumes de transactions, que de prix, en raison d’une perte de confiance des particuliers, tentés d’investir plus tard. En France, les ventes immobilières sont passées de 850 000 en 2007 à 570 000 en 2009. La région est sur la même tendance. Depuis le dernier trimestre 2009, la baisse en volume s’est cependant enrayée. »
Les prix ont néanmoins baissé
« La baisse des prix s’est ressentie un peu après d’autres régions. Ce qui fait dire que l’on ressortira aussi après d’autres de cette baisse. Reims fait partie des villes de plus de 100 000 habitants où la hausse des prix a été moins rapide qu’à Nice, Lille, Bordeaux ou Marseille. De la quatrième ville la plus chère en 1998 elle est passée à la 15e place. »
Il n’y a pas eu d’effet TGV ?
« L’arrivée du TGV avait été anticipée au début des années 2000. Ce qui a soutenu les prix, et permis de compenser d’autres baisses en 2008. Il faut aussi miser sur un effet tramway, même si le chantier pénalise encore l’activité économique et immobilière. »
Comment a évolué le comportement des vendeurs ?
« Auparavant, ce sont les vendeurs qui tenaient le marché. En s’imaginant qu’ils pouvaient vendre n’importe quoi. On est depuis passé sur un marché d’acquéreurs. Après des baisses de prix de l’ordre de 8 % à fin octobre 2009, le marché a cessé sa descente. Il faut maintenant distinguer entre les biens de qualité et ceux de moins bonne qualité sur lesquels il n’y a pas de lisibilité. »
Et le marché locatif ?
« S’il y a moins d’acheteurs, il y a davantage de locataires que de propriétaires. Aussi le marché locatif retrouve-t-il un attrait pour des placements. Mais il faut se placer dans la durée. »
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