Publié le mardi 02 mars 2010 à 11H00 - Vu 94 fois

Dominique Demangeon : « Quand on refuse du crédit, on refuse du chiffre d'affaires ».

Dominique Demangeon, président du comité des banques de Champagne-Ardenne, analyse les dernières évolutions du marché du crédit immobilier.

Quel bilan tirez-vous de 2009, année où les banques ont accordé, selon l'observatoire Crédit Logement-CSA, 112,5 milliards d'euros de crédits à l'habitat, soit une baisse de 20 % par rapport à 2008, laquelle était en retrait de 17 % par rapport à 2007 ?
Il faut nuancer ces chiffres. Il est vrai que le nombre de transactions a baissé fortement fin 2008, début 2009. Cela s'est bien redressé au cours de l'année 2009, ce qui se traduit par une évolution positive des crédits. L'encours de crédits immobiliers a progressé de 4 % en 2009 et se chiffre à près de 800 milliards d'euros. Cela veut dire que les remboursements de crédit ont été largement compensés par les crédits débloqués. On a rempli la bouteille plus rapidement qu'elle ne s'est vidée. Au final, le marché du crédit immobilier est resté relativement soutenu et s'est montré plus dynamique que ce que l'on pouvait craindre au départ.
Comment l'expliquez-vous ?
Il y a d'abord la forte baisse des taux. La moyenne, en novembre 2008, était de 5,15 %. Elle est passée à 3,80 % en décembre 2009. Il y a donc une baisse de 1,35 % en un an. Ensuite, sur le marché immobilier, les prix ont cessé d'augmenter, voire ont baissé. Enfin, le marché, notamment au niveau de l'investissement locatif, a été dopé par des avantages fiscaux type loi Scellier.
Pourtant, beaucoup ont encore le sentiment que le robinet du crédit s'est fermé ?
Non, il ne s'est pas fermé. La preuve, c'est que le crédit aux ménages a augmenté de 4,1 %, l'an passé. En même temps, il faut reconnaître qu'il y a moins de demande.
Les banques n'ont pas intérêt à ne plus faire de crédit. C'est leur gagne-pain. Il représente 70 % du chiffre d'affaires des banques en France.
Quand on refuse du crédit, on refuse du chiffre d'affaires. Par contre, le rôle d'une banque, c'est de prendre de l'argent à certains clients pour le prêter à d'autres. Si l'épargnant vient nous demander de retirer son argent, il faut que l'on puisse lui rendre. On a donc intérêt à ce que nos crédits soient remboursés.
Comment se sont resserrées les conditions d'octroi ?
On fait plus attention car on prête davantage sur 25 ou 30 ans. Quel jeune sait aujourd'hui quelle sera sa situation professionnelle à cette échéance ? Il y a aussi le phénomène du divorce.
Un ménage sur trois est concerné dans la région.
On regarde donc plus qu'avant quelle est la charge par rapport au revenu et on se pose la question : que se passe-t-il s'il y a un problème ?
Un jeune couple ayant emprunté sur trente ans, et qui divorce au bout de dix ans, n'a pas encore commencé à rembourser du capital, il n'a payé que les intérêts. Comment fait-il s'il doit vendre pendant la période de crise actuelle alors que l'immobilier baisse ? 75 % des dossiers de surendettement sont liés à des accidents de la vie et non au fait d'avoir trop emprunté.
Les 33 % d'endettement sont-ils encore la règle ?
On respecte beaucoup plus scrupuleusement cette limite. Ce n'est qu'un repère car 33 % d'une famille modeste avec trois enfants, ce n'est pas 33 % d'un couple de cadres supérieurs. On regarde le quotient familial, ce qu'il reste pour vivre en fonction de la famille. Et l'on souhaite un apport plus important qu'avant.
Faut-il être plus souple en matière d'endettement pour ceux qui achètent des logements peu énergivores ?
Cette donnée est très importante pour nous, car elle va faire qu'un bien va moins perdre de valeur qu'un autre. Ensuite, les charges mensuelles de consommation vont être moindres, donc c'est une soupape de sécurité en termes de charges sur le revenu.
La principale mesure ayant soutenu l'immobilier l'an passé est la loi Scellier. Elle profite aux ménages qui paient pas mal d'impôts et qui ont de l'argent pour investir. Le fisc ne prête qu'aux riches ?
Non. D'abord parce qu'il y a aussi la déduction des intérêts d'emprunt qui profite aux primo-accédants. Il y a aussi des avantages fiscaux pour ceux qui rénovent leur logement.
Ensuite, la loi Scellier ne concerne pas ceux qui ont un très gros patrimoine. Ceux-ci bénéficient d'autres avantages fiscaux comme la défiscalisation dans les Dom-Tom ou sur les œuvres d'art.
Les gens qui viennent nous voir pour la loi Scellier sont des couples de cadres moyens ou de fonctionnaires déjà installés dans la vie, propriétaires de leur habitation, dont les revenus ont progressé et qui veulent réduire leurs impôts, en achetant des appartements neufs pas forcément très chers.
Lorsque l'on regarde les montages, on voit que les réductions fiscales et les loyers perçus permettent de payer la moitié de l'emprunt.
Les taux peuvent-ils encore baisser en 2010 ?
Je n'ai pas encore de repères pour janvier et février, mais à la Banque Populaire, je vois que l'on est encore sur une baisse de 0,10 % ou 0,20 %. On est à 3,50 % ou 3,60 % sur des durées de quinze ans. Cela parce que le marché de l'argent reste abordable et parce que les banques se font une très forte concurrence sur le crédit immobilier. C'est un produit de fidélisation de la clientèle. Mais je ne sais pas si cela va continuer à baisser.
On est quand même sur un point bas. La marge de manœuvre reste très faible par rapport aux taux pratiqués il y a un an. Si cela baisse, cela baissera peu car à un moment donné, on atteint un seuil incompressible. Il faut qu'il nous reste une marge. Elle est de 2 % ou 3 % et là-dessus il faut que l'on paye toutes nos charges.
Enfin, pour la Banque centrale européenne, ce n'est pas le moment d'augmenter les taux car cela risquerait d'asphyxier la reprise.

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