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Publié le mardi 22 novembre 2011 à 12H00 - Vu 92 fois
Budgets moyens. Les dispositifs favorables à la pierre sont dans le viseur du gouvernement.
Vous souhaitez investir dans la pierre avant la fin de l'année ? Les délais sont serrés mais il est encore possible de s'y tenir. Scellier, Bouvard-Censi, etc., il existe de multiples possibilités. Le principe est souvent le même : vous achetez un bien immobilier et en échange de sa mise en location, l'Etat vous accorde un avantage fiscal. Si vous souhaitez vous lancer dans l'aventure, tachez de faire vite car ces dispositifs risquent de vivre leurs dernières heures, rigueur budgétaire oblige.
Scellier : suppression en 2013
C'est notamment le cas du Scellier, qui est la cible des dernières annonces de François Fillon, le 7 novembre dernier, en matière de dépense publique. Le dispositif devait être prolongé jusqu'en 2015, il s'arrêtera fin 2012. Cela ne veut pas dire que les personnes ayant investi en Scellier perdront leur avantage fiscal l'an prochain, mais que les biens procurant cette réduction d'impôt ne seront plus proposés à la vente dès le 1er janvier 2013. De plus, le Scellier va être raboté : si vous réalisez un achat en 2011, vous pouvez déduire de vos impôts 22 % de votre investissement, dans la limite d'un investissement de 300 000 euros. L'an prochain, la réduction fiscale passe à 14 %. Autant dire que 2011 est la dernière année pour profiter pleinement de ce dispositif créé en 2008 lors de la précédente crise financière. Après, il convient d'appliquer des règles de bons sens pour réussir son investissement : ne pas surpayer un bien, choisir son emplacement pour pouvoir le louer facilement et proposer un loyer correct (il est plafonné pour le Scellier). Car si vous n'arrivez pas à trouver de locataire, le fisc annule la carotte fiscale.
Pour gérer soi-même : le Bouvard-Censi
Alors, vous pouvez vous pencher sur le Bouvard-Censi. Ce dispositif fonctionne sur le même principe que le Scellier : en échange d'un bien acheté pour le louer, le particulier bénéficie d'un avantage fiscal. Sauf que l'investissement en Bouvard-Censi est réservé à des logements particuliers et que leur gestion est déléguée à des professionnels. Ces derniers se chargent de louer le bien et de l'entretenir. Ils garantissent de plus le loyer. Le Bouvard-Censi permet par exemple d'investir dans des résidences étudiantes ou dans des établissements médicalisés pour personnes âgées. La réduction fiscale s'élève à 18 % du montant de l'achat, à laquelle s'ajoute la récupération de la TVA (19,6 %) sur 20 ans.
Mais attention cet investissement n'est pas dénué de risque. Outre le choix de l'emplacement (choisir une résidence étudiante dans une ville sans université n'a pas de sens), il convient de faire attention à la société de gestion. A l'époque de l'investissement en zone de revitalisation rurale (ZRR, l'ancêtre du Bouvard-Censi), certaines affaires ont défrayé la chronique : pour attirer les investisseurs, certaines sociétés proposaient des loyers surévalués. Résultat, elles ont fait faillite au bout de quelque temps et les propriétaires se sont retrouvés le bec dans l'eau.
De plus, vous signez un bail commercial : il est plus dur de récupérer son bien que dans un bail de particulier à particulier. Enfin, l'avantage fiscal du Bouvard-Censi va passer à 12 % dès 2012 et sera également supprimé en 2013.
Est-il encore temps d'investir en Scellier ou Bouvard-Censi avant la fin de l'année tout en bénéficiant des avantages fiscaux actuels ? C'est un pari risqué, le temps de trouver un professionnel qui sera en mesure de vous accompagner y compris pour effectuer vos futures déclarations d'impôts, le bien qui correspond à vos objectifs (préparation à la retraite, logement des enfants à l'issue de la période d'engagement de location), d'obtenir un crédit… Mais vous pouvez encore le boucler, l'Assemblée nationale ayant accordé un délai supplémentaire, en cas de réservation signée avant le 31 décembre 2011 et d'acte authentique conclu avant le 31 mars 2012. Si vous n'avez plus le temps, vous pouvez opter pour la SCPI Scellier. Vous achetez une part de société civile de placement immobilier (SCPI) qui investit dans des immeubles en Scellier : la pierre-papier permet de déléguer la gestion des biens et de bénéficier d'un ticket d'entrée de quelques milliers d'euros, bien moindre qu'un achat en direct. Surtout, pas besoin de passer chez un notaire, car il s'agit d'un placement financier. Enfin, la réduction fiscale est immédiate, alors que pour un investissement en Scellier, il faut attendre la fin des travaux de construction et la mise en location.
La réforme des plus-values
La récente réforme des plus-values immobilières a également changé la donne et ces nouvelles règles sont à prendre en compte dans sa décision d'investissement. Pour les actes d'achats signés à partir du 1er février 2012, un bien sera totalement exonéré de taxe à la revente à partir de 30 ans de détention, contre 15 auparavant.
