Publié le jeudi 12 mars 2009 à 01H00 - Vu 22 fois

Malgré une forte baisse des taux d'intérêt, le nombre de demandes de prêts immobiliers a fortement chuté depuis le début de l'année.

Gerard Peron

La baisse des taux d'intérêt n'a pas permis de relancer l'emprunt





La forte baisse des taux d'intérêt depuis décembre n'a pas encore permis de relancer le crédit immobilier, la demande restant atone face à des prix toujours élevés et la crainte du chômage.
Depuis novembre, la baisse des taux des prêts immobiliers a été la plus radicale depuis 1993, selon l'Observatoire Crédit Logement, sous l'impulsion de la Banque centrale européenne, qui a ramené son principal taux directeur de 4,25 % à 1,5 %.
Les ménages peuvent actuellement emprunter sur vingt ans aux alentours de 4,70 %, contre 5,40 % en moyenne en octobre dernier. Certains spécialistes prévoient un nouveau recul en mars, avec un taux autour de 4,50 %, voire un peu moins pour les bons dossiers. Un point de moins d'intérêt équivaut à une baisse des prix de l'immobilier de 8 % à 10 %.
Malgré cela, après avoir ralenti fin 2008, la demande s'est littéralement « effondrée sur les deux premiers mois de l'année », affirme Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université Paris-X Nanterre.
« Depuis le début de l'année, il y a un ralentissement très net », confirme Alain David, directeur de l'activité immobilier de Cetelem France (BNP Paribas) où une baisse de 40 % du volume de prêts immobiliers a été constatée en janvier.
Malgré un léger redémarrage fin février, la demande reste inférieure de 25 à 30 % aux niveaux de 2008, selon M. David. Or, l'année 2008 a elle-même été mauvaise. Les banquiers ont vu 12 % d'emprunteurs immobiliers en moins qu'en 2007 : 1,29 million, contre 1,48 million, soit 290.000 clients en moins.
Même constat du côté du Crédit mutuel, qui fait état d'une chute en janvier, avec deux fois moins de demandes qu'il y a un an.
« On est face à une situation dans laquelle il y a de l'attentisme », explique M. David.
Depuis fin 2008, « les acheteurs diffèrent leurs opérations avec la perspective de les réaliser plus tard à meilleur compte », renchérit-on à la Société générale.
La baisse des prix, annoncée depuis plusieurs mois, se fait encore attendre. Selon la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), les prix des logements anciens ont même légèrement augmenté en janvier.
Autre facteur d'attentisme, la nette dégradation de l'économie française, caractérisée notamment par une forte hausse du chômage, a souligné récemment le président du groupe Banque Populaire Philippe Dupont.
A contre-courant, le Crédit foncier insiste sur le dynamisme du prêt à taux zéro (+ 50 % de demande par rapport à début 2008), dont le plafond vient d'être doublé depuis le début de l'année, et de l'investissement locatif, qui bénéficie d'avantages fiscaux avec la loi Scellier, mais qui sont des marchés de taille modeste.
Des représentants des banques françaises ont assuré la semaine dernière, lors d'une réunion avec la ministre de l'Économie Christine Lagarde, que le marché connaissait des « frémissements » depuis février.
La perspective d'une poursuite de la baisse des taux d'intérêt, associée à une baisse plus franche des prix, pourrait contribuer à débloquer la situation, selon Maël Bernier, du courtier immobilier en ligne Empruntis.
« Le pire est sûrement derrière nous », estime-t-elle, précisant que « quand vous avez reporté votre projet depuis six mois, au bout d'un moment, vous ne pouvez plus attendre ».





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« On sent un frémissement »





Président du comité des banques de Champagne-Ardenne, avez-vous constaté un effondrement des demandes de prêts immobiliers ?
Hervé Savournin.- Pas un effondrement, mais une baisse très sensible, particulièrement depuis le début de l'année.
Prix trop élevés de l'immobilier, taux d'intérêt dissuasifs, crise de confiance, à quoi attribuez-vous cette forte baisse ?
H.S.- Une grande partie des Français ressent une dégradation de sa situation économique personnelle. Cette perception négative entraîne de leur part un fort attentisme. Soit ils annulent leur projet d'acquisition immobilière, soit ils attendent que les prix baissent et que les taux se détendent pour acheter, surtout parmi les primo-accédants. Quant à ceux qui avaient le projet de vendre pour acheter, ils ne veulent pas se séparer d'un bien qu'ils valorisent davantage que ce qu'il vaut au jour d'aujourd'hui. Ils attendent que l'immobilier reprenne des couleurs.
Les banques prêtent-elles facilement actuellement ?
H. S.- Toutes les banques sont en mesure de satisfaire des demandes de crédit pour des projets immobiliers raisonnables. Un ménage de la classe moyenne qui fait un apport personnel de l'ordre de 20 % et qui n'a pas un endettement supérieur à 30 % n'a pas de problème pour financer une acquisition immobilière dans ses moyens. Mais il n'est plus question pour les banques de financer des opérations immobilières à 100 %, frais de notaire compris, comme c'était le cas lors de la flambée des prix dans un contexte de concurrence qui était exacerbé et d'un marché immobilier haussier. Les banques sont revenues à une orthodoxie qu'elles avaient parfois eu tendance à oublier.
Baisse des prix dans l'immobilier, diminution des taux d'emprunts, prêts à taux zéro, incitation fiscale : le marché du crédit immobilier va-t-il reprendre ?
H.S.- On sent un frémissement depuis quelques semaines sur le marché des prêts immobiliers. Nous voyons venir de nouveau des candidats à l'emprunt. Ils peuvent profiter d'une conjonction d'éléments favorables : les prix baissent, les taux aussi. Il ne manque plus que la confiance.






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Taux 0 et avantage fiscal : deux coups de pouce






Le doublement du montant des prêts à taux 0 (PTZ) jusqu'à fin 2009 pour l'achat d'un logement neuf et la réduction d'impôt de 25 % sur le prix d'un logement neuf acheté en 2009 et en 2010 en vue de le louer constituent deux coups de pouce qui peuvent servir d'élément déclencheur pour acheter, en plus de la baisse des taux.
Le doublement du montant du prêt à taux 0 devrait permettre aux ménages à bas revenus d'emprunter davantage sans payer d'intérêts. Le montant du prêt est plafonné à 65.100 euros (et 50 % du montant total de l'emprunt). Il varie selon la composition du ménage et la zone d'habitation.
Par ailleurs, la quotité du prêt est portée de 20 à 30 % du prix d'achat, et 40 % en zone franche urbaine ou en zone sensible urbaine. Quant au montant du plafond de l'opération, il est réévalué, en particulier dans les zones où les besoins en logement sont les plus importants. Il varie de 69.000 à 217.000 euros en fonction de la zone géographique et de la composition du ménage.
Enfin, la durée de remboursement des prêts peut atteindre 30 ans. En outre, en 2009, tous les ménages bénéficiaires du prêt à taux 0 peuvent bénéficier du prêt d'accession sociale et de la garantie offerte par le Fonds de garantie d'accession sociale (FGAS).
Réduction d'impôt de 25 %
Quant au nouveau dispositif d'avantage fiscal pour l'achat d'un logement neuf destiné à la location dans les agglomérations de plus de 50.000 habitants en vigueur depuis le 1er janvier 2009, il permet une réduction d'impôt de 25 % du montant de l'achat du bien, dans la limite de 300.000 euros par opération et par an. La baisse de l'impôt est au maximum de 75.000 euros sur neuf ans, soit 5 % du prix d'achat la première année, puis 2,5 % les huit années suivantes. L'excédent d'impôt est imputable pendant six ans. En contrepartie, l'acquéreur doit louer son bien pendant neuf ans à titre de résidence principale à des loyers plafonnés. Il peut bénéficier, en plus, d'un abattement de 30 % sur les loyers perçus en cas de location à des loyers limités.
Cette mesure peut surtout intéresser les ménages payant au moins 5.000 euros d'impôt par an.





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« On peut raisonnablement prédire une relance du marché du neuf en avril-mai »





L'économiste Jean-Marc Béguin est directeur d'un organisme de formation de cadres bancaires et maire de Champillon (Marne).
La demande de prêts immobiliers s'est-elle vraiment effondrée ?
J.-M. B.- Il y a eu en effet une forte baisse en 2008, de l'ordre de 17 %. Elle s'est poursuivie sur les premiers mois de 2009. Mais cette accélération est variable d'un établissement à l'autre. Elle est forte au Crédit agricole et à la Société générale, mais la Caisse d'épargne dit l'inverse.
Pourquoi cette disparité ?
J.-M. B.- Peut-être parce que la Caisse d'épargne a beaucoup investi dans la formation de ses personnels sur le crédit immobilier. Cet effort semble payant.
Pourquoi la baisse des taux d'intérêt n'est-elle pas parvenue à relancer la demande de crédits ?
J.-M. B.- En grande partie en raison de l'attentisme des consommateurs qui savent que les taux vont continuer à baisser. Ils ont raison d'ailleurs. Jusqu'à présent, les banques, soucieuses de préserver leurs marges, ont tardé à répercuter la baisse des taux de la banque européenne, survenue jeudi dernier. Mais cela va rapidement changer. Je pense que les taux vont vite passer sous la barre des 4 %. Et cela va incontestablement relancer les demandes de crédits et l'immobilier en général. De source sûre, je sais que les services marketing des banques sont en train de cogiter sur le crédit et s'apprêtent à communiquer sur des offres alléchantes.
Pourquoi le doublement du prêt à taux 0 pour l'acquisition d'immobilier neuf, annoncé lors du plan de relance en décembre, n'a-t-il pas eu les effets escomptés ?
J.-M. B.- Malheureusement, le personnel des banques n'est pas encore complètement formé sur ce produit. Il est en train de l'être. Cet effort de formation va certainement faire décoller un dispositif qui reste, par ailleurs, trop mal connu des consommateurs eux-mêmes. Or, une statistique récente prouve que près de neuf clients sur dix effectuant une demande de prêt y ont droit. En outre, les personnels des banques ont un peu tendance à ne pas le proposer car il est administrativement complexe à mettre en œuvre. Les banques semblent aujourd'hui décidées à se retrousser les manches et c'est une bonne chose.
Tout cela annonce donc, selon vous, une relance de l'immobilier. Dans quel délai ?
J.-M. B.- Je pense que les mois d'avril et mai devraient marquer la relance du crédit immobilier qui est, pour les banques, une façon de fidéliser leur clientèle. C'est bien pour cette raison que le recul de la demande leur fait tellement peur. Aujourd'hui, elles ont compris qu'elles devaient réagir. Par exemple, on commence à trouver des taux révisables à 3,5 %.
Cela ne veut pas dire qu'au printemps, les banques vont jeter le crédit par les fenêtres…
J.-M. B.- Évidemment non. Elles ne prêteront pas de l'argent à n'importe qui. Elles resteront vigilantes. Mais les critères d'acceptation ne seront pas plus lourds que d'habitude.

Recueilli par G.G.

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