Publié le mercredi 03 décembre 2008 à 01H00 - Vu 101 fois

A Saint-Quentin, les appartements ont parfois du mal à trouver preneurs.

Luc COUVEE

Aisne : trop d'offres : les loyers baissent


À Saint-Quentin, le marché locatif se retourne. « Nous avons peu de demandes et beaucoup de logements libres. Beaucoup de programmes neufs ont été livrés et les appartements ont parfois du mal à trouver preneur », explique Sabrina Barbato, gérante de l'agence Delahaye. Dans ses fichiers, elle a une cinquantaine de logements à louer contre une trentaine en temps normal. Dans ce contexte, les propriétaires investisseurs sont contraints de revoir à la baisse leur « business plan ». Et les locataires savent qu'ils peuvent tirer la ficelle. « Aujourd'hui, sur les logements neufs, des loyers peuvent se négocier 10 % à la baisse. Dans l'ancien en état moyen, la baisse peut aller de 20 % à 30 % », témoigne Michel Mocomble, à l'Agence immobilière du Centre.
A Laon, Angélique Magere, de chez Guy Hoquet, constate qu'il y a « peu de demandes et peu d'offres ». Du moins, le marché manque de F3 et F4 et a trop de F1 et F2 en stock. La baisse du pouvoir d'achat se fait ressentir. « Les propriétaires qui proposaient des loyers supérieurs à ceux des organismes logeurs ont dû baisser leurs prix ». La marge est d'environ 10 %.
A Soissons, Edwidge Prudhomme, syndic et représentante de Fnaim, ne cache pas que le marché n'est pas bon. « On a peu de demandes et il y a beaucoup de logements disponibles. Sur les 250 lots que nous gérons, 25 sont disponibles à la location. Le niveau des loyers est supérieur au niveau des revenus des locataires. Il faudrait que les prix baissent pour relancer le marché ».
A Château-Thierry, « Le marché locatif est toujours actif et équilibré », estime avec optimisme le professionnel Gérard Caminade, membre de la Fnaim.
Les prix sont stables. Mais les logements qui ne sont pas en bon état peinent à trouver preneur.
« Les gens sont plus exigeants en terme de qualité ». Fini l'appartement avec du potentiel mais nécessitant un « petit rafraîchissement ».


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« Ralentissement » global


Dans la Marne, Michel Moisy, président de la chambre syndicale des propriétaires (UNPI 51) constate un « ralentissement du marché locatif » et la multiplication de « vacances » de logements.
Exemple à Châlons-en-Champagne où « il y a désormais des trous de deux ou trois mois à la relocation ». Dans ce contexte, les loyers ont naturellement tendance à se tasser.
Plutôt que de parler de négociation des loyers, M.Moisy préfère dire que « l'on peut discuter » avec les propriétaires « intelligents ».
Le président de la chambre met en cause la « frilosité ambiante », mais aussi « l'impact de l'augmentation des charges de chauffage, d'entretien des ascenseurs et des espaces verts » qui a tendance à dépasser l'inflation.
Les appartements mal isolés et avec des radiateurs « grille-pain voraces en électricité » rebutent de plus en plus le locataire.
A Reims, Olivier Heusele, directeur de la Sergic, constate également que « Les gens sont très attentifs au montant des charges et intègrent désormais les dépenses de chauffage dans le loyer pour savoir ce que l'appartement va leur coûter réellement ».
C'est dans la cité des sacres que l'on trouve les loyers les plus élevés.
Même en ces temps de crise, des studios à 12 € du m2 en résidence haut de gamme trouvent preneurs.
Mais cela n'empêche pas les stocks d'augmenter. « Des programmes neufs viennent d'être livrés et on trouve sur le marché locatif les logements des propriétaires qui cherchaient à vendre mais qui n'ont pas trouvé acquéreurs », précise Olivier Heusele.
Chez Ad'Immo, Christophe Haem évoque des difficultés pour les grands logements et les maisons à la campagne (lire ci-dessous).
Le marché accuse le coup à Vitry-le-François. « Il y a de la demande, car les gens ont tendance à reporter leurs investissements immobiliers. Mais dans le contexte économique actuel, les propriétaires sont prudents avec les intérimaires dont les emplois peuvent être menacés sur Vitry », explique le professionnel Emmanuel Mahout.
Du coup, on négocie. « Lorsqu'ils ont devant eux un locataire sérieux avec une situation stable et qui n'a pas l'intention de partir dans six mois, les propriétaires baissent leurs prix. Ils peuvent céder un bon 100 euros sur le loyer d'un F4 ».


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Stable à Charleville inquiétant à Sedan


La crise ne se fait pas (encore) ressentir sur le marché locatif de Charleville-Mézières. « Nous avons commencé la location en juin et tout est loué ! », se félicite-t-on à l'agence immobilière du Moulin. Christophe Colinet, directeur de Foncia Capitaine, qui gère 60 % du parc privé dans le secteur, confirme la vitalité des échanges. « On a beaucoup de biens à louer et on loue beaucoup. On récupère la clientèle qui voulait acheter et qui ne lepeut plus ».
Le marché carolo n'est pas déséquilibré par une livraison massive de programmes neufs. Sa voisine Sedan ne peut pas en dire autant. Dopés par les dispositifs de défiscalisation Robien dans le neuf, et Malraux pour la réhabilitation dans les secteurs sauvegardés, des centaines de logements ont été livrés ces derniers mois, ou vont l'être prochainement. Une offre qui semble supérieure à la demande, dans une commune qui subit une érosion de sa population et une réalité économique difficile. Du coup, des logements restent vides. « Des appartements sont à louer depuis un an. Les investisseurs sont obligés de s'adapter au marché. Des F3 qu'ils espéraient louer 580-600 € doivent être proposés à 450 € », indique Christophe Colinet. Son collègue Bernard Délié, directeur de Pyramide Immobilier, pense que l'on va assister à un transfert des locataires. « Tous les logements neufs vont un jour ou l'autre trouver preneur. Ce sont les logements vieillissants qui ne feront plus le plein ».
Les Sedanais peuvent aussi préférer les lotissements en développement à Bazeilles ou Floing, pour vivre en maison individuelle et payer moins d'impôts locaux.
Enfin, à Rethel, le marché afficherait un léger repli. Les Rémois, dont le marché immobilier s'est assagi, ont moins tendance à y trouver refuge.


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« Difficultés de recouvrement »


Christophe Haem, président de la fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) pour la Marne et les Ardennes fait le point sur le marché locatif.
Quelle est la tendance actuelle dans la région ?
« Le bilan est plutôt positif. On a une belle saison locative. Cela est sûrement dû au fait que les gens ont moins investi. Le déséquilibre du marché de la transaction s'est un peu reporté sur le marché locatif. Par rapport aux années antérieures, où l'on avait trop de produits et moins de demande, la tendance a commencé à s'inverser. On n'est pas en pénurie de logements, mais le turn-over et les prises de produits commencent à être beaucoup plus rapides ».
Les prix des loyers évolue-t-il sensiblement ?
« On a dans la région la chance d'avoir un ratio au m2 pas très élevé. On ne constate pas d'augmentation des loyers, mais plutôt une négociation des loyers ».
« Il y a quelques années, les loyers ne correspondaient pas aux valeurs du marché. Les prix étaient poussés par des investisseurs qui tentaient de répercuter la hausse de l'immobilier. L'inflation a rattrapé les prix qui étaient demandés. »
Sentez-vous une baisse du pouvoir d'achat des locataires ?
« Oui, en termes de recouvrement de loyer, c'est beaucoup plus difficile. On avait très peu de contentieux auparavant. Ils ne concernaient que les locations de particulier à particulier. Or, on commence à en avoir en agence aujourd'hui. On doit donc accompagner les locataires avec les dispositifs existants. Les propriétaires doivent se sécuriser en utilisant la garantie des risques locatifs et une assurance. »
Y a-t-il des logements qui ne trouvent pas preneurs ?
« Le point noir, c'est les grands produits, à partir du F4 et du F5. Dès que l'on passe la fourchette des 750 € ou 800 €, la demande tombe. Cela commence à devenir difficile pour les maisons à la campagne. Elles étaient très recherchées il y a quelques années, car leur valeur locative était considérée moins élevée. Mais les choses on changé. Par exemple, autour de Reims, on voit aujourd'hui des maisons à 800 € ou 900 € par mois. C'est trop, comparé aux maisons en ville que l'on trouve désormais entre 850 € et 1.000 € alors qu'elle étaient à 1.200 € il y a 5 ou 6 ans. »
Le centre-ville semble bien marcher. Pourquoi ?
« Il y a une prise de conscience en termes de déplacement. Les gens préfèrent se déplacer à pied ou en transport en commun et habiter à proximité des commodités. »
Les motivations du locataire ont-elles changé ?
« Pendant longtemps, être locataire était un état d'esprit. Les gens étaient locataires et restaient locataires. Puis, ces dernières années, lorsque la conjoncture était favorable et que les banques prêtaient à des taux relativement intéressants, on était locataire de façon transitoire avant de trouver le bien qui correspondait à son loyer en termes de remboursement. Aujourd'hui, l'écart entre la location et le coût d'une acquisition a considérablement augmenté. Donc, les gens restent plus durablement dans le -locatif en attendant de voir comment va se situer le marché en termes d'acquisition. »
L'arrêt de certains grands chantiers de construction peut-il avoir des conséquences sur le prix des loyers ? Une éventuelle pression peut-elle doper les prix ?
« Non. Le marché est détenu à plus de 50 % par des organismes HLM. Ce sont eux qui font le marché. Le privé s'est aligné. »


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Et pourtant, l'indice de référence est à la hausse


Les loyers du secteur privé affichent une baisse ou, pour le moins, se tassent. Et pourtant, l'indice de référence des loyers (IRL), qui indique chaque trimestre l'augmentation maximale que les propriétaires bailleurs peuvent appliquer sur les baux arrivés à leur date anniversaire, grimpe en flèche. La dernière mise à jour, publiée le 15 octobre dernier, a fixé l'IRL à 2,95 %.
Au deuxième trimestre, ce taux avait déjà atteint 2,38 %, mais il n'était que de 1,81 % au premier trimestre.
Que s'est-il passé ? L'envolée est le fruit d'une malheureuse disposition de la loi sur le pouvoir d'achat qui, en février dernier, a réformé l'IRL.
Auparavant, l'IRL, calculé et publié par l'Insee, était composé à 60 % de l'indice des prix à la consommation, à 20 % de l'indice du coût de la construction et à 20 % de l'indice des prix des travaux d'entretien et d'amélioration des logements.
Or, depuis février dernier, cet IRL est composé à 100 % de l'indice des prix. Et, manque de chance, l'inflation a battu tous les records ces derniers mois…
Rien n'oblige cependant les propriétaires bailleurs à revaloriser leurs loyers au niveau de l'indice qui n'est, en fait, qu'un plafond d'augmentation annuel.
« Aujourd'hui, les propriétaires n'appliquent en général pas les augmentations de loyer selon l'IRL. S'ils sont intelligents et qu'ils ont des locataires sympathiques, ils peuvent choisir de couper poire en deux », indique Michel Moisy, président de la fédération des propriétaires de la Marne (UNPI 51) et lui-même propriétaire bailleur.
Il faut dire aussi que prendre en compte aujourd'hui un IRL à 2,95 % sur un bail en cours pourrait rendre le loyer en question plus élevé que celui d'un bail nouveau. En somme, rien de mieux pour faire fuir un locataire et l'inviter à louer un nouveau logement.
Et les propriétaires savent qu'il est préférable de modérer un loyer plutôt que de laisser un logement vide pendant quelques mois, les délais de relocation ayant tendance à s'allonger.
Dans ce contexte, le taux de rentabilité des investissements immobiliers est en baisse. « Actuellement il est de 4 %, soit 2 % net d'impôts. C'est peu, sachant que ce taux était de 4 % à 6 % il y a vingt ans », explique Michel Moisy.
Dans l'immobilier public, le rapport entre locataires et bailleurs n'est pas le même. L'IRL ne concerne pas les logements dits sociaux dont les révisions de loyers sont proposées par les conseils d'administration des sociétés de HLM, puis validés par les préfets.

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