Publié le lundi 15 décembre 2008 à 01H00 - Vu 75 fois

IMMOBILIER,CONSTRUCTION DE RESIDENCES DE HAUT STANDING QUARTIER CLAIRMARAIS

Christian LANTENOIS

Les analystes prévoient une baisse des prix de l’immobilier de 10 % en 2009. Tour d’horizon d’un marché régional très hétérogène où la seule constante est le faible volume des ventes.
Construction de résidences de haut satnding dans le quartier Clairmarais à Reims. D’autres programmes sont pour l’instant abandonnés.
AISNE : des acheteurs « motivés »
« Non, en 2009, les prix de l’immobilier dans l’Aisne ne vont pas s’écrouler comme on l’entend trop souvent. Ou alors, il s’agira de baisses peu significatives en Thiérache ou dans le Saint-Quentinois », explique Alain Pelé, le président de la Chambre des notaires de l’Aisne. Dans ce département, le prix moyen dans l’ancien a même légèrement augmenté en 2008 de 6 % et jusqu’à 11 % autour de Château-Thierry.
« Il est vrai qu’on assiste depuis septembre à un blocage des transactions, essentiellement dû à la raréfaction des acquéreurs qui éprouvent des difficultés à trouver des financements. Les banques réclament aujourd’hui un apport de 15 à 20 % alors qu’elles couvraient encore il y a un an la totalité du coût du bien. Les dossiers limites ne passent plus », reconnaît le notaire axonais. « Comme les acheteurs ont le sentiment que les prix vont encore baisser, de même que les taux (autour de 5 %), ils diffèrent leur projet. Ce n’est pas forcément la bonne solution. »
Avis confirmé par Gérard Caminade, agent immobilier à Château-Thierry : « En 2008, les transactions ont chuté en moyenne de 20 à 25 %, mais les prix restent relativement stables. Curieusement, les candidats à l’achat semblent plus motivés. »
ARDENNES : « Les prix commencent
à baisser »

Les biens à vendre s’accumulent dans les vitrines des agences immobilières ardennaises et les transactions se font rares.
Dans le Rethélois, qui a bénéficié de l’euphorie passée du marché rémois, le phénomène d’un retour à la ville, d’un rapprochement dans les villages dotés de gare, s’amorce.
Difficile de convaincre les vendeurs qu’ils doivent baisser leur prix. Les agents immobiliers doivent faire preuve de persuasion, comme le souligne Chantal Charlier, de Square Habitat à Rethel : « Quand une maison à 200.000 € est affichée à 180.000 €, ça se vend », affirme la professionnelle.
Les vendeurs commencent à comprendre qu’ils doivent baisser leurs prétentions. Ils n’ont parfois pas le choix (crédit-relais, divorce, mutation...) . Une des solutions préconisées : convaincre le propriétaire de mettre son bien en location dans l’attente de jours meilleurs.
MARNE : des transactions gelées
Le marché est tellement atone en ce moment qu’il est difficile, au vu des rares transactions, d’avoir une idée significative des prix moyens. Il faudra attendre le printemps et le dégèle du marché. « Les acheteurs attendent, mais ils ne pourront pas attendre indéfiniment », veut croire Jean-Luc Bobier, de Nord Est-Immo. « Ceux qui ont les moyens d’attendre, retireront leur bien de la vente. »
Christophe Marcille, agent immobilier à Reims, donne une formule mathématique simple pour avoir une idée de la valeur de son bien. Prendre le loyer hors charges multiplié par douze mois. Le revenu brut annuel est ensuite divisé par 0,05. Le résultat donne une bonne estimation. Ainsi, à Reims, un type 3 ou 4 dont la valeur locative serait de 750 mensuels, vaut environ 180.000 euros.
La demande de logement restant forte à Reims, il est peu probable que les prix s’effondrent.



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Une crise atypique


Me Sylvain Sarcelet, 1er vice-président de la Chambre des notaires Marne-Ardennes-Aube, estime que la baisse des prix n’est pas encore significative.
Quelle est l’impression des notaires marnais au regard des dernières transactions ?
Nous aurons des chiffres précis en janvier, ville par ville. Une certitude néanmoins : il y a une forte disparité selon les secteurs, en nombre de mutations. En moyenne, la baisse est supérieure à 20 % par rapport à 2007. Le marché s’essouffle même si les besoins sont toujours là.
Et en terme de prix ?
Beaucoup espèrent une baisse des prix pour relancer les volumes. Mais objectivement, au regard des statistiques, la baisse des prix est trop récente pour qu’elle ait un réel impact sur l’année 2008. Les prix se sont maintenus jusqu’à l’été dernier.
Cela signifie-t-il qu’on est au début de la crise ?
Peut-être connaissons-nous un nouveau type de crise qui affecte essentiellement les volumes. Elle met du temps à avoir un impact sur le prix. Reims en est l’archétype. On peut aussi citer Paris dont les prix ont progressé de 7 % cette année.
Une baisse des taux au début de l’an prochain peut-elle
suffire à relancer le marché ?
Si les banques répercutent la baisse des taux de la Banque centrale, ce sera bénéfique pour le marché. Il y a plusieurs conditions pour que le marché reparte : une détente sur les taux d’intérêt, la fin du déséquilibre entre le prix demandé par les vendeurs et celui proposé par les acheteurs, des acquéreurs potentiels qui ont des garanties sur leur emploi. Si ces conditions sont réunies, après une phase de stabilisation, le volume des transactions peut repartir dès 2010.



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"Des banques plus vigilantes pas forcément plus sévères"



Serge Bougaeff est médiateur bancaire auprès du Service agricole du Nord-Est.
Quel est le rôle d’un médiateur bancaire ?
Il n’intervient pas dans la relation commerciale entre la banque et son client mais en ultime ressort, lorsque toutes les voies de recours sont épuisées. Le plus souvent, il s’agit d’examiner les conditions du remboursement d’un crédit rendu difficile par les accidents de la vie : chômage, divorce, maladie.
Plus d’un prêt immobilier sur trois serait actuellement refusé. La crise financière rend-elle les banques plus sévères ?
Plus sévères non, plus vigilantes sans doute. Les critères de solvabilité n’ont pas changé. L’endettement ne doit pas excéder 33 % des revenus. Mais le renchérissement parfois extravagant de l’immobilier conjugué à la stabilité des salaires a conduit à l’appauvrissement des ménages. L’acquisition d’une maison devient souvent un luxe. La situation est encore plus délicate quand la demande de prêt intervient vers 45 ans. Beaucoup ne se rendent pas compte qu’ils rembourseront encore à l’âge de la retraite, alors que leurs revenus chuteront de 40 % en moyenne.
Êtes-vous de plus en plus sollicité depuis le début de la crise financière ?
Pas particulièrement depuis cette date. En réalité, la gravité et le nombre des dossiers difficiles augmentent depuis dix ans.
Trente mille détenteurs de crédits-relais courent le risque de ne pas pouvoir revendre leur ancien logement avant l’échéance de leur prêt. Que peuvent-ils faire ?
Il est toujours possible de renégocier le taux d’un crédit-relais dont je rappelle qu’on ne paye que les intérêts. On peut aussi en négocier la durée de remboursement.
La durée maximale du crédit-relais étant actuellement fixée à deux ans, obtenir un prolongement est difficile mais possible, puisqu’on est toujours dans le cadre d’une relation commerciale.
Que se passe-t-il si la vente n’est pas conclue avant deux ans ?
Le client peut éventuellement contracter un nouveau prêt, ce qui est rarement recommandé puisqu’il alourdirait la créance.
Le crédit-relais n’est-il pas une subprime à la française ?
Il évoque davantage les pratiques des usuriers d’autrefois. La grande différence avec les subprimes est que le prêt-relais touche des ménages solvables. Autre différence : la banque ne prête pas sur gage (comme aux États-Unis) mais sur la capacité du ménage à rembourser. Quand les choses vont bien, le crédit-relais est un service utile, qui dispense notamment d’un double déménagement. Il se complique quand le marché de l’immobilier est tendu et que les conditions du crédit se resserrent.
« Il est toujours possible de renégocier le taux d’un crédit-relais. »
Serge Bougaeff est médiateur bancaire auprès du Service agricole du Nord-Est.
Quel est le rôle d’un médiateur bancaire ?
Il n’intervient pas dans la relation commerciale entre la banque et son client mais en ultime ressort, lorsque toutes les voies de recours sont épuisées. Le plus souvent, il s’agit d’examiner les conditions du remboursement d’un crédit rendu difficile par les accidents de la vie : chômage, divorce, maladie.
Plus d’un prêt immobilier sur trois serait actuellement refusé. La crise financière rend-elle les banques plus sévères ?
Plus sévères non, plus vigilantes sans doute. Les critères de solvabilité n’ont pas changé. L’endettement ne doit pas excéder 33 % des revenus. Mais le renchérissement parfois extravagant de l’immobilier conjugué à la stabilité des salaires a conduit à l’appauvrissement des ménages. L’acquisition d’une maison devient souvent un luxe. La situation est encore plus délicate quand la demande de prêt intervient vers 45 ans. Beaucoup ne se rendent pas compte qu’ils rembourseront encore à l’âge de la retraite, alors que leurs revenus chuteront de 40 % en moyenne.
Êtes-vous de plus en plus sollicité depuis le début de la crise financière ?
Pas particulièrement depuis cette date. En réalité, la gravité et le nombre des dossiers difficiles augmentent depuis dix ans.
Trente mille détenteurs de crédits-relais courent le risque de ne pas pouvoir revendre leur ancien logement avant l’échéance de leur prêt. Que peuvent-ils faire ?
Il est toujours possible de renégocier le taux d’un crédit-relais dont je rappelle qu’on ne paye que les intérêts. On peut aussi en négocier la durée de remboursement.
La durée maximale du crédit-relais étant actuellement fixée à deux ans, obtenir
un prolongement est difficile mais possible, puisqu’on est toujours dans le cadre d’une relation commerciale.
Que se passe-t-il si la vente n’est pas conclue avant deux ans ?
Le client peut éventuellement contracter un nouveau prêt, ce qui est rarement recommandé puisqu’il alourdirait la créance.
Le crédit-relais n’est-il pas une subprime à la française ?
Il évoque davantage les pratiques des usuriers d’autrefois. La grande différence avec les subprimes est que le prêt-relais touche des ménages solvables. Autre différence : la banque ne prête pas sur gage (comme aux États-Unis) mais sur la capacité du ménage à rembourser. Quand les choses vont bien, le crédit-relais est un service utile, qui dispense notamment d’un double déménagement. Il se complique quand le marché de l’immobilier est tendu et que les conditions du crédit se resserrent.


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A Mulhouse, le père Noël roule en Mercedes


À Mulhouse, Bouygues Immobilier a écoulé en deux semaines une quinzaine d’appartements avec, en cadeau, une voiture Mercedes classe A et le remboursement des frais de notaire. « C’était quitte ou double et ça a marché très très fort », s’est réjouie Liza Yacoub, la conseillère commerciale à la direction Est du groupe.
Démarrée le 25 novembre, l’opération concernait les 26 derniers appartements d’un lotissement de 500 logements terminés, situés à Pfastaff (Haut-Rhin), dans la banlieue de Mulhouse. Le prix initial de 145.300 euros pour un trois pièces a ainsi fondu à 118.000 euros. « On a un peu touché à notre marge, mais on a préféré solder tout notre programme afin de vider notre stock », a expliqué la conseillère.
Au choix du client, le prix de la Mercedes pouvait être déduit du prix de vente initial de l’appartement. « On a essayé de s’adapter à la capacité d’emprunts des clients, et ça a fonctionné. »
Selon la conseillère commerciale, 75 % des personnes qui ont signé un compromis de vente sont de futurs résidents qui soit, achetaient pour la première fois un logement, soit voulaient s’agrandir. Les autres sont des investisseurs.


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Les promoteurs tentent de limiter la casse


« Il y aura trop de logements neufs à Reims. » La prédiction de Jean-Luc Bobier, chargé des notes de conjoncture pour le Crédit agricole (un client sur deux dans l’Aisne, la Marne et les Ardennes), se révèle exacte. L’arrivée tardive mais massive des promoteurs nationaux sur la capitale régionale a confirmé les craintes d’un observateur avisé du marché de l’immobilier.
Les promoteurs locaux vont-ils à leur tour proposer une voiture aux futurs acheteurs (lire ci-dessus) ? Jean-Luc Bobier n’y croit pas : « Tout le monde n’a pas les moyens de Bouygues. Certains promoteurs offriront les frais de notaires mais ils auraient tort de brader. Après les prix anarchiques que nous avons connus, liés à la flambée du foncier, nous allons revenir aux fondamentaux. Les prix du neuf évolueront vers les 2.500-3.000 € le m2. En attendant, nous connaissons un passage à vide avec très peu de transactions.» Des promoteurs locaux vont-ils mettre la clef sous la porte ? Jean-Luc Bobier n’y croit pas: «En réalité, sur les 110.000 logements en commercialisation en France, plus de la moitié n’est pas encore en travaux. Les conditions suspensives d’acquisition des terrains permettent aux promoteurs de renoncer à certains programmes sans dommages financiers. C’est ce qui se passe actuellement. La conséquence est qu’on assistera à une rétractation de l’offre. »
Moins d’offre et une demande, si elle est inexistante actuellement, qui devrait repartir au printemps. D’autant qu’on annonce une détente des taux d’intérêt. C’est du moins ce qu’espèrent les professionnels de l’immobilier.
En attendant, les promoteurs se débrouillent comme ils peuvent. Quand les immeubles sont en cours de construction et de commercialisation, certains promoteurs en vendent une partie aux bailleurs sociaux. A Clairmarais, la résidence Renaissance deviendra, pour moitié, une maison de retraite. Reims et son service de l’urbanisme continuent de croire à un retour à la ville des habitants alentours. La crise de l’immobilier qui a d’abord touché la campagne (avec la hausse des prix des carburants) leur donne raison.

dossierjour

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