LE DOSSIER DU JOUR / HLM : les abus dans la région

LE DOSSIER DU JOUR / HLM : les abus dans la région

Publié le lundi 14 janvier 2008 à 01H00 - Vu 1363 fois

«DES gens qui occupent en France des appartements sociaux depuis longtemps, alors que leurs revenus ne sont plus en rapport avec leur loyer, il y en a des centaines de milliers. »
Ces propos, c'est le député de la Marne, Benoist Apparu qui les tenait jeudi dans nos colonnes. Il sait de quoi il parle pour avoir occupé une HLM à Paris. Loyer : 672 euros pour 45 m2 dans le Marais. Conscient de profiter d'une situation « gênante » pour un élu de la République, et surtout après le scandale révélé de l'affaire Bolufer, il a rendu son appartement pour se loger dans le privé. C'est tout à son honneur. Le directeur de cabinet de Christine Boutin, ministre du logement, a été prié lui, de démissionner et de rendre le luxueux appartement qu'il occupait sur le contingent des logements sociaux de la mairie de Paris.
Le président Sarkozy a même rappelé aux bailleurs sociaux de réserver leurs HLM aux foyers les plus modestes. Le feront-ils ?
Dans notre région, combien de HLM sont-elles occupées par des locataires « trop riches » ? Qui sont-ils et comment contournent-ils la procédure d'attribution de logements ? Les 27 bailleurs sociaux oeuvrant dans l'Aisne, les Ardennes et la Marne affichent la transparence.
Mais quand on fouille juste un peu, les exemples se multiplient. C'est un directeur de maison de champagne qui occupait une maison louée par l'Effort rémois en plein Reims. Pris de remords, il l'a finalement achetée. C'est l'ancien maire de Reims, le député Jean Falala qui a résidé avec sa compagne dans une HLM de la rue Voltaire pour 500 euros. Et plus grave encore, parce que poursuivis par la justice, deux anciens directeurs des principaux organismes HLM de la région n'appliquaient pas pour eux et leur famille, les principes égalitaires soutenus par une réglementation dont ils défendaient la rigueur.
Après ces deux affaires retentissantes et toujours en cours, concernant Francis Signoret, ancien directeur général de l'Opac des Ardennes (lire par ailleurs) et Elisabeth Chéry, directrice de l'Opac de Reims, le ménage a été fait. Elisabeth Chéry a quitté la maison qu'elle occupait rue Paul-Adam. Son fils a quitté son HLM de la rue du Colonel-Fabien. En réalité, ils représentent la partie immergée de l'iceberg, celle dont on parle, parce que la fonction d'élu ou de dirigeant aurait dû garantir un comportement exemplaire. Mais il y a tous les autres.
On estime à 6 %, soit environ 2.000, le nombre de locataires sur les 130.000 bénéficiaires de logements sociaux dans les Ardennes, l'Aisne et la Marne, « trop riches » pour occuper des HLM. Leurs ressources dépassent le plafond. La majorité d'entre eux résident dans la Marne. Dans les Ardennes, ils ne sont que 2,4 %. Ils s'acquittent d'un surloyer. Des actifs mais aussi des retraités qui sont restés dans des logements à bas prix, souvent bien placés dans les centres villes, alors que leurs revenus ont grimpé au fil des années. Impossible de les déloger. Pire, certaines HLM très recherchées se transmettent de génération en génération. C'est le cas des pavillons du quartier du Chemin Vert à Reims. Réhabilités et coquets, ils offrent un excellent rapport qualité-prix. Mais ils ne se libèrent jamais.
Le truc ? Un enfant vient s'installer au domicile des parents ou des grands-parents. Quand ceux-ci disparaissent, le transfert du bail est souvent automatique même si les revenus de l'occupant sont trop élevés et qu'il n'a pas d'enfant justifiant l'occupation d'un pavillon. La méthode est imparable.

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Qui sont-ils ?

Ils sont des centaines : des cadres, des médecins, des fonctionnaires, des militaires, des policiers, des journalistes, des magistrats, des enseignants, tous ceux qui fréquentent plus facilement les arcanes du pouvoir. S'ils occupent des logements dits sociaux, c'est en parfaite légalité. Le fameux supplément de loyer de solidarité ou surloyer qui leur est généralement appliqué a officialisé le système.
Ils bénéficient d'un double avantage : profiter en priorité, donc rapidement, des « quotas », des communes, préfectures ou du 1 % patronal et bénéficier d'un loyer généralement un peu en dessous du marché privé qui se situe autour de 9 euros le mètre carré hors charges.

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« Les sociétés HLM vont disparaître »

Henry Roger est président de l'Arca, l'Association régionale pour l'habitat, regroupant les organismes HLM de Champagne-Ardenne. Il fut longtemps le patron du Foyer rémois.
Etes-vous choqué par les affaires qui discréditent actuellement les sociétés d'HLM ?
HENRY ROGER : « Je ne suis pas étonné par l'affaire Bolufer. C'est regrettable, mais par ailleurs, c'est une erreur de refuser la mixité. On peut estimer en moyenne à 6 % environ le pourcentage des locataires du parc de logements sociaux de la région dont les ressources dépassent le plafond. Mais c'est plutôt une bonne chose parce que cela permet à des familles aux revenus moyens d'habiter en ville. A condition que cela ne prive pas des familles modestes. C'est toute la difficulté de l'attribution des logements. Une seule famille suffit parfois à pourrir la vie de tout un immeuble. »
Les dérives existent-elles dans notre région ?
« Je réfute l'idée que des HLM haut de gamme sont attribuées moyennant des loyers très bas à des familles dont les revenus ne justifient en rien l'attribution d'un logement social. Mais il faut savoir que les bailleurs sociaux ne peuvent pas refuser une demande émanant de la mairie ou de la préfecture. Un logement est attribué d'office. Bien sûr, les moyens financiers du demandeur entrent en compte pour l'attribution du logement, la composition de la famille et le quartier souhaité. Un supplément de loyer de solidarité est toujours appliqué le cas échéant. »
Les activités commerciales des bailleurs sociaux ne sont-elles pas ambigües ?
« En cas de fort dépassement du plafond de ressources, une accession à la propriété peut être proposée. Les bailleurs sociaux, c'est vrai, sont désormais aussi propriétaires d'un mini parc privé. C'est 10 % des activités apparentées à celles d'un promoteur. Il n'y a pas d'aides de l'Etat pour la construction de ces logements haut de gamme. Cette activité est normalement indépendante de l'activité sociale.
Elle se développe d'autant plus que l'Etat qui n'a plus d'argent, se recentre sur l'aide au logement et verse de moins en moins de subventions pour construire des HLM. Des montants moins importants que la TVA qu'il encaisse. On peut prédire que les sociétés HLM auront disparu d'ici dix ou quinze ans. »

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Les dérives sont réglementées

Depuis 1996, les organismes HLM peuvent réclamer à leurs locataires dont les ressources dépassent le plafond (1.800 euros par mois pour une personne seule et 3.300 euros pour un couple), un supplément de loyer de solidarité (SLS).
Le fameux surloyer qui, certes, alourdit la facture mais n'atteint jamais le prix moyen du mètre carré pour un logement équivalent dans le privé. Le mode de calcul de cette taxe est proportionnel au taux de dépassement du plafond de ressource. La fourchette est entre 4 et 107 euros. Au plan national, 9 % des logements sociaux sont occupés par des locataires trop riches et donc taxés. Ici, entre 2 et 6 %. Chaque année, les bailleurs sociaux collectent les déclarations de ressources de leurs locataires. Dès lors que les ressources dépassent 20 % du plafond, le surloyer est appliqué. Si un locataire refuse de se soumettre à l'enquête annuelle de revenus, il se verra taxé du montant maximum plus des frais de dossier. C'est très rare. Les bénéficiaires d'aides au logement sont dispensés de la déclaration annuelle. Ils représentent à peu près la moitié des locataires. Un peu plus dans les Ardennes et dans l'Aisne. Voila comment on officialise une situation qui peut être considérée comme un abus puisque les assujettis au surloyer ne devraient pas bénéficier d'une HLM. Les bailleurs sociaux ne sont pas de cet avis : « Au nom du droit au maintien, on ne peut pas exiger d'une personne qui a toujours payé son loyer de déménager parce qu'elle gagne mieux sa vie. On lui demande simplement de verser un peu plus. Cette solution a pour effet de maintenir la mixité sociale dans les quartiers », déclarait récemment Philippe Dain, directeur de la gestion locative de l'OPAC de Laon. Si le locataire dépasse trop largement les barêmes, le bailleur peut lui proposer un logement dans sa gamme privée ou même l'accession à la propriété.

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Le haut de gamme pour les riches

La marge de manoeuvre des commissions d'attribution des logements sociaux peut paraître faible. Certains logements sont en effet ré-servés à une clientèle proritaire.
La meilleure part revenant à l'Etat qui finance la construction des HLM, et aux collectivités qui garantissent les emprunts contractés par les bailleurs sociaux.
Les employeurs cotisant au 1 % patronal enfin, bénéficient aussi d'un quota prioritaire. Quand elles emploient plus de dix personnes, les entreprises en France sont sou-mises à une cotisation destinée au financement de logements.
La part se monte aujour- d'hui non pas à 1 % mais à 0,45 % de la masse salariale. Les centaines de demandeurs dont les dossiers ne sont soutenus ni par un maire, ni par un préfet, ni par un employeur, sont sur liste d'attente.
Même si les ressources dépassent le plafond fixé, certains logements sont donc attribués dès lors qu'un maire ou un préfet en décide pour un employé ou un administré. Le « protégé » se verra attribuer rapidement un logement en général conforme à sa demande et à ses revenus. Quitte à payer un surloyer.
Par ailleurs, on s'aperçoit que les luxueux pavillons ou appartements en ville avec terrasse sont généralement réservés aux cadres.
Le bailleur social qui construit ce type de logement très loin de la HLM, joue le rôle d'un promoteur privé. Les loyers entre 800 et 1.000 euros sont proches du marché.
C'est le cas de l'Effort ou du Foyer rémois qui proposent de plus en plus de logements construits sans subvention de l'Etat sur des fonds propres mais qui proviennent pour partie au moins des revenus assurés par les locataires des HLM. La confusion des genres est gênante.
Ce qui est sûr c'est que ce ne sont pas les familles modestes bénéficiares de l'APL qui en profitent.

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A Rocroi, le fait du prince

L'Opac des Ardennes n'en finit plus d'être agité par des scandales. Une affaire de corruption est en cours d'instruction. L'ancien directeur, deux cadres et des chefs d'entreprise ont été mis en examen. L'enquête n'est pas encore terminée qu'une affaire fait grand bruit. Thierry Duczynski, responsable de l'agence HLM de Revin vient d'être licencié. Motif : aucune attribution de logement HLM sur Rocroi n'a jamais été examinée par la commission ad hoc. « Tout le monde était au courant », se défend le chef d'agence, qui a la fâcheuse impression d'être un « fusible ».
La nouvelle direction a décidé d'en finir avec les mauvaises habitudes mais elle est soupçonnée, notamment par le syndicat FO, d'arrière-pensées politiques. Car Thierry Duczynski est aussi conseiller municipal. Il siège auprès du maire de Rocroi, qui n'est autre que Michel Sobanska, président de l'Opac des Ardennes.
« Franchement, cette histoire commence à me fatiguer », commente, exaspéré, le dr Sobanska. « Je préside le conseil d'administration qui donne les orientations, mais je n'ai aucune compétence sur la gestion interne de l'Opac. »
Le maire de Rocroi souligne au passage qu'il n'a jamais donné d'ordre à M. Duczynski : « Quand des communes nous envoient des familles pour un logement social, je dis oui ou non en tant que maire. C'est une possibilité légale qui permet d'éviter qu'une famille incivique fasse fuir les locataires de nos petits immeubles. Mais qu'on ne fasse pas croire qu'à Rocroi, certains habitent des HLM alors qu'ils n'y ont pas droit. »
Christophe Perrin

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Nicolas Dangler : « Pas de favoritisme »

Tous les mercredis matin, Nicolas Dangler, retraité, locataire d'une HLM, siège dans la commission d'attribution de logements de Reims-Habitat : « Je n'appartiens à aucun syndicat. L'amicale que j'ai créée est indépendante ». L'administrateur a accès à toutes les informations concernant les familles : situations, revenus, passé locatif, desideratas. « Nous gérons 40 à 50 dossiers par semaine. Il y a des logements qui restent vides très longtemps, mais il y a des demandeurs qui refusent tout ce qu'on leur propose. Bien sûr, notre premier critère, ce sont les ressources. Les jolis pavillons neufs par exemple, à 7 ou 800 euros de loyer, on ne les donne qu'à des familles qui justifient d'au moins trois fois le Smic. C'est difficile à louer. A Wilson où on a démoli les vieux immeubles pour faire du neuf comme à la Haubette, ce ne sont plus des loyers HLM. Les gens ne peuvent plus y aller. C'est trop cher. Résultat, ils attendent entre trois et six mois pour avoir un logement qui leur convienne. »
« On attribue rarement un logement à quelqu'un qui a trop de moyens. Si ça se fait, ça ne passe pas par la commission. D'ailleurs, ils vont plutôt à l'Effort ou au Foyer Rémois qui ont du haut de gamme, mais pas chez nous. »

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Marie-Annick Roger : « Répondre aux exigences »

Le casse-tête des attributions de logements au fil des dossiers, la présidente de Reims-Habitat le vit chaque semaine. Elle préside la commission d'attribution des logements qui com-prend deux représentants du préfet, deux élus de la ville, un représentant des locataires et un représentant de la Caisse d'allocations familiales.
« Nous ne débattons que des demandes qui posent problèmes. Les principales difficultés viennent de l'absence de justificatifs de ressources. Ce sont des familles qui viennent ou reviennent de l'étranger ou des personnes non imposables qui ne pensent pas devoir faire quand même une déclaration d'impôt. Il y en a beaucoup plus qu'on ne le croit. »
Or, chaque demandeur doit fournir les avis d'imposition des deux dernières années. Le Miilos, Mission interministérielle d'inspection du logement social est, selon Mme Roger, très regardante sur ce point. Aucune dérogation n'est possible.
« Ce qui nous surprend, c'est l'exigence des candidats. Des personnes refusent jusqu'à 7 ou 8 fois le logement proposé. Ils veulent un quartier, une exposition, un balcon et même une terrasse. Je comprends qu'on puisse avoir ces souhaits, mais nous n'avons pas forcément le logement qui correspond. »

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Didier Hamel : « Egalité de traitement »

« Je suis attaché à l'égalité de traitement et au respect des procédures établies », déclare d'emblée Didier Hamel qui depuis six mois incarne l'avenir de l'Opac des Ardennes. Chaque mois, les commissions d'attribution des logements se réunissent par secteur géographique, quadrillant le département de Charleville à Rethel, Revin et Sedan.
De la transparence avant toute chose. Le maire arbitre pour sa commune. Son pouvoir reste important. Mais l'exercice est difficile, selon le directeur qui gère les demandes tout en restant pertinent dans la réponse apportée.
« Nous devons proposer aux familles modestes le logement le mieux adapté possible pour éviter de les mettre en difficulté. »
70 % des locataires de l'Opac (qui loge un Ardennais sur onze) affichent des revenus inférieurs au Smic. Les loyers sont bas et ainsi maintenus dans le cadre du renouvellement urbain qui va mobiliser 150 millions d'euros dans les années à venir pour aller vers la qualité plutôt que la quantité. 10 % des 12.000 logements de l'office seront démolis.

L'union l'Ardennais