Publié le lundi 26 novembre 2007 à 01H00 - Vu 105 fois

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Fini la folie immobilière. La région connaît partout un très fort ralentissement du volume des transactions. Les acheteurs se raréfient et les vendeurs doivent s'armer de patience. Les prix, pour l'instant, se maintiennent, surtout dans l'hyper-centre des grandes villes.

Gerard Peron

Marne : « Les acheteurs se raréfient »

Reims
« D'un marché de vendeurs où les biens partaient très vite et parfois à n'importe quel prix, on revient à un marché d'acheteurs », explique Jean-Luc Bodier, à Reims.
Du coup, les délais de vente, dans le neuf comme dans l'ancien, se sont singulièrement allongés. « L'acheteur a le temps, il discute, met en concurrence et fait baisser les prix. »
Même si les maisons en centre-ville restent chères à Reims, tout comme le prix des logements neufs, les biens dans les quartiers excentrés et dans la campagne environnante stagnent.
Châlons-en-Champagne
Le ralentissement a été perçu dès 2006. Une étude notariale châlonnaise le confirme : les prix baissent cette année.
Soit une économie d'environ 10.000 € par rapport à janvier sur une maison classique qu'il devient difficile de vendre au-delà de 200 à 230.000 € : c'est le budget moyen de la grande majorité des acquéreurs potentiels.
Épernay
Dans la capitale du champagne, on constate au minimum un tassement, sinon un début de régression.
« Le marché est en recul et les prix commencent à s'y adapter », indique un négociateur en expliquant qu'au-dessus de 200.000€, les acheteurs se font rares.
La négociation est de plus en plus dure. « Souvent, elle représente 10 à 15 % du prix affiché. On ne voyait jamais cela auparavant. Malheureusement, l'offre est aujourd'hui supérieure à la demande. »
Exemple à méditer pour les vendeurs trop gourmands : « Un propriétaire qui avait contracté un emprunt à taux révisable n'est plus en mesure de supporter des échéances qui ont sensiblement augmenté. Résultat, il remet en vente la maison qu'il avait achetée il y a trois ans. Elle est proposée au prix de 180.000 €, soit à peu près ce qu'il avait lui-même investi à l'époque. D'autres réussissent encore à faire face, mais si les choses continuent à ce rythme, les difficultés pourraient se multiplier ».

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Ardennes : « Un arrêt brutal »

Rethel
Le Rethélois subit de plein fouet le ralentissement du marché immobilier. Rien de plus normal après une si longue embellie. Mais l'arrêt est qualifié de « brutal » par Catherine Letellier, d'Actif Immobilier : « Je pensais que la pause était due aux vacances. En réalité, rien n'est reparti depuis septembre. Le stock s'accumule. Les demandes sont deux fois inférieures à ce qu'elles étaient l'année dernière. Et ça négocie beaucoup à la baisse ».
Même la demande de terrains à bâtir, si prisés ces dernières années, s'est ralentie. « Il n'y a pas eu d'effet TGV, et la déduction des intérêts d'emprunt décidée par Sarkozy n'y a rien changé », observe Catherine Letellier.
Charleville-Mézières
Charleville-Mézières connaît également un net ralentissement, de l'ordre de 15 %. Le marché du neuf est toujours inexistant. Seuls les terrains à bâtir tirent leur épingle du jeu avec des prix qui se maintiennent.
Dans le nord des Ardennes, le ralentissement du marché devrait remettre les prix en adéquation avec le pouvoir d'achat local. L'embellie qu'a connue Sedan en 2005 semble déjà loin.

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Aisne : « Les arbres ne grimpent pas jusqu'au ciel »

Saint-Quentin
Saint-Quentin n'échappe pas au resserrement du marché. Sylvain Moncomble, d'IDC Immobilier, évoque « une crispation économique » : « Il y a un écart évident entre les prix affichés et les prix de vente. Finalement, le marché se moralise après des prix parfois déraisonnables. Les arbres ne poussent pas jusqu'au ciel. Il fallait bien que ça cesse ».
Les délais de vente s'allongent mais les professionnels locaux refusent de parler de crise.
Dans le centre-ville, un programme neuf sera affiché à 2.700 € le mètre carré alors que les prix oscillent entre 2.200 et 2.600 €. Les terrains à bâtir restent très prisés avec des écarts de prix spectaculaires : de 55 à 115 € le mètre carré.
Soissons
A Soissons, l'activité s'est ralentie. Mais la proximité de Roissy maintient le prix des maisons à des niveaux assez élevés. Le ticket d'entrée est autour de 200.000 euros. Les appartements neufs eux, sont affichés entre 2.000 et 2.500 € le m2. « Il n'y a plus de hausse du marché, plutôt une stagnation », note Sonia Zoghlami, responsable de l'agence Square Habitat.
Laon
Bruno Pieranti, de l'agence Ariane à Laon, se félicite d'être dans « un vrai marché », « un marché réel où l'offre immobilière est en adéquation avec le pouvoir d'achat des Laonnois ». A l'abri des hausses vertigineuses, Laon est également préservé de lendemains qui déchantent. On trouve des appartements entre 900 et 1.300 € le mètre carré et des terrains à bâtir, certes 30 % plus chers qu'il y a quatre ans mais encore abordables : entre 30 et 45 € le mètre carré dans la campagne alentour.
Château-Thierry
Fort ralentissement également à Château-Thierry. « Les prix plafonnent, sans réellement baisser, mais surtout les acheteurs ne se précipitent plus », souligne un notaire. Le prix du terrain à bâtir reste élevé aux environs de Château-Thierry : près de 70 € le mètre carré.

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Bientôt trop de logements neufs à Reims

Reims, pendant des années, a été boudée par les promoteurs. Le TGV a changé la donne. Les anciens locaux du champagne Piper-Heidsieck doivent laisser la place à 200 logements haut de gamme vendus entre 3.200 et 3.600 euros le mètre carré. L'hôtel particulier Lanson, boulevard Lundy, doit se métamorphoser en 96 logements (vendus à 80 % entre 3.500 et 4.500 €).
Dans le quartier Clairmarais, juste derrière la gare, des dizaines de logements vont être lancées. Prix : environ 3.000 € le mètre carré. Idem sur la Zac Dauphinot.
James Ritz, promoteur local, s'inquiète de l'abondance de biens dans les trois ans à venir : « Si je regarde la capacité annuelle d'absorption de Reims et les programmes qui vont sortir de terre, il y aura un évident déséquilibre de l'offre ».
Jean-Luc Bobier, directeur de Nord-Est Immo prédit lui aussi des lendemains difficiles : « Il y aura de la mévente, j'en suis convaincu. Il faut deux à trois ans pour que les programmes soient construits. Beaucoup vont se retrouver en concurrence et certains, même, ne se feront pas. Mais il faut rester optimiste : le tri se fera entre les programmes en fonction de leur emplacement et de leur qualité ».
Dans une ville très dense où les promoteurs ont acheté des terrains très chers, où les entreprises du bâtiment très sollicitées imposent leurs coûts, les prix de vente restent élevés, voire très élevés. Les investisseurs qui ont acheté au-delà de 3.000 € le mètre carré peuvent se retrouver en difficulté s'ils ne parviennent pas à trouver des locataires.
Eric Citerne, directeur de l'urbanisme à Reims, veut croire que tous ces nouveaux programmes immobiliers auront « un effet stabilisateur sur les prix » : « Après cette folle envolée, parfois jusqu'à 3.500 € le mètre carré, il faudrait rester en dessous de 3.000 € pour trouver une clientèle solvable ».
La stratégie de la ville est clairement affichée. Après des années « où le marché était très limité et très tendu », « où sortaient de terre entre 200 et 300 logements par an », le rythme va passer de 500 à 600 constructions annuelles.
Le pari du retour à la ville
Pas de panique, rétorque le service de l'urbanisme : « Nous raisonnons à moyen et long terme. Certes, il y a beaucoup de projets mais ils s'étaleront dans le temps. 500 logements par an, ça me paraît viable », précise Eric Citerne.
Dans une ville qui perd de la population, Reims n'a pas le choix. Elle espère attirer à nouveau les « primo-accédants » qui ont eu tendance ces dernières années à s'installer à la campagne. « Nous parions sur un retour à la ville, argumente le directeur de l'urbanisme. Le coût des transports et le vieillissement de la population plaident en ce sens. »

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Les prix font le grand écart dans la cité des Sacres

Jean-Christophe Gobillard, négociateur chez un notaire à Reims, constate « un très fort ralentissement » du volume et des prix dans « un marché (qui) n'est pas loin d'être étal ». Il évoque une baisse d'environ 10 % du nombre de transactions par rapport au début de l'année. « S'il y a bien un tassement, on ne peut pas parler de crise », selon lui.
Simplement, les prix et les taux élevés entraînent une raréfaction des acheteurs potentiels. La situation est contrastée : « Dans l'hyper-centre, on n'a toujours aucun problème à vendre un particulier de 150 m2 en bon état avec un petit jardin à 3.000 € le m2. Les maisons anciennes de qualité affichées entre 500 et 600.000 € se vendent très bien et rapidement ».
En revanche, il devient difficile de vendre des biens situés à plus de 15 ou 20 km de la ville au-delà de 250 à 300.000 €. Quant aux appartements ou maisons situés dans des quartiers périphériques, ils restent souvent plusieurs mois, à moins que les estimations ne soient vraiment raisonnables. « Nous récupérons des biens en vente depuis longtemps, dont les prix étaient positionnés trop haut. Quand ils sont sous le couperet d'un prêt relais depuis six mois, les vendeurs commencent à paniquer et sont contraints de revoir leurs prétentions à la baisse. »
Le prestige se porte bien
Quelques exemples de « produits » en stock actuellement : un appartement de 107 m2 dans le quartier Europe pour 215.000 € au lieu des 245.000 € réclamés initialement. 175.000 € pour une maison avec garage mais sans jardin dans le quartier Sainte-Anne, dont le propriétaire espérait à l'origine tirer 200.000 €. Dans le quartier Val-de-Murigny, une maison de 6 pièces d'abord proposée au prix de 285.000 € a finalement été cédée pour 250.000 €.
Un agent immobilier résume l'état du marché : « L'euphorie est terminée, les prix ne peuvent pas augmenter indéfiniment de 15 % par an. Il faut se calmer et bien faire comprendre aux vendeurs que la situation n'est plus la même ».
En revanche, le neuf de prestige se porterait toujours aussi bien. « Dans un marché qui devient difficile, les produits exceptionnels et ceux qui sont positionnés au juste prix s'en sortent sans difficulté », explique Christophe Durand (Victoria Keys). Il s'est chargé de la commercialisation du programme Lanson, soit 96 logements pour un chiffre d'affaires de 30 millions d'euros.
Proposés entre 3.500 et 4.500 € le m2, ces appartements sont déjà vendus à 80 % alors qu'ils sont livrables seulement en 2009. Parmi les acheteurs, 65 % seront les occupants. Alors que sur la Zac Dauphinot, où une première tranche de 44 logements est vendue à 90 % avec des prix compris entre 2.400 et 2.600 € au m2, les investisseurs représentent 45 % des acquéreurs.

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L'avis du notaire : « Moins de ventes mais pas de crise »

Quel est le sentiment des notaires au regard des dernières transactions ?
DAVID MENNETRET : Les prix se maintiennent mais les volumes baissent. Il n'y a pas de pa-nique. Les transactions sont en revanche plus longues. Ceux qui acceptent de diminuer leurs prétentions vendent. Mais les acheteurs sont moins nombreux, plus hésitants.
Cela signifie-t-il que les clients potentiels n'ont plus les moyens d'acheter et, qu'à terme, les prix, après avoir atteint des sommets, vont finir par baisser. ?
C'est vrai qu'il y a un an, les taux d'emprunt tournaient autour de 3,5 % alors qu'ils sont à plus de 4,5 % actuellement. La capacité d'emprunt a été réduite. La chute des prix n'est pas encore sensible. C'est peut-être la phase suivante.
Quand des vendeurs pressés seront obligés de vendre moins cher que ce qu'ils avaient acheté un an auparavant. On assistera alors à un tassement des prix.
Peut-on parler d'un début de crise ?
Non. Reims, par exemple, en prix, est passé de la 9e à la 13e place française. Elle a varié moins fort que les autres villes. Les effets, à la hausse comme à la baisse, restent assez modérés dans la région. Et tout ce qui se situe dans l'hypercentre reste prisé. C'est le principe des trois critères qui comptent dans l'immobilier : l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement. Ce sera identique pour les programmes immobiliers neufs : ceux qui sont de qualité et bien placés se vendront.
Le public semble peu informé sur la possibilité de déduire ses intérêts d'emprunt depuis mai ?
C'est vrai. A cause du cafouillage sur la rétroactivité ou non de la mesure. Les acheteurs s'en apercevront quand ils rempliront en 2008 leur déclaration de revenus. C'est une mesure intéressante.
Au point qu'on peut imaginer que certains propriétaires vendront pour prendre leur plus-value, profiter du cash dégagé et racheter une résidence principale tout en bénéficiant de la déduction des intérêts. Mais ce n'est, pour l'instant, qu'une hypothèse.

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Le coup de pouce de Sarko reste sans effet

Faire de la France un pays de propriétaires. L'intention du candidat Sarkozy est louable. D'autant qu'une fois élu, la promesse a été tenue dès le mois d'août. Les acheteurs qui ont eu recours à un emprunt pour l'achat de la résidence principale depuis le 6 mai 2007 peuvent déduire leurs intérêts d'emprunt. Manifestement, ce coup de pouce, s'il a permis de donner du pouvoir d'achat, n'a pas eu d'effet sur le marché. « Le public a été désorienté par les annonces contradictoires lors de la préparation du dispositif et finalement, il est assez mal informé », explique un agent immobilier.
Le crédit d'impôt accordé aux nouveaux acquéreurs est pourtant substantiel. Il représente 40 % du montant des intérêts d'emprunt la première année puis 20 % les quatre années suivantes.
Le plafond de la déduction est fixé à 3.700 € pour une personne seule, 7.500 € pour un couple (+ 500 € par personne à charge).
« C'est une mesure très favorable », se félicite Bruno Pieranti, agent immobilier dans l'Aisne depuis trente-cinq ans. « Certes, elle n'a pas relancé le marché mais ce n'était pas son objectif. Il est important que ce genre d'aide profite surtout aux consommateurs plutôt qu'aux investisseurs ou aux spéculateurs. »
Favorable mais pas suffisante pour déclencher un désir d'achat immobilier. D'autant que l'effet pour les acheteurs potentiels a été effacé par le relèvement des taux bancaires. Ils se situent aujourd'hui autour de 4,7 % pour un prêt sur quinze ans. La mesure fiscale, déjà peu lisible pour le grand public, est du coup passée inaperçue ou presque. Elle n'a surtout eu aucune incidence sur la capacité d'emprunt des Français les plus modestes.

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