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Publié le mardi 12 janvier 2010 - Vu 215 fois
« La première fois que l'on a présenté notre concept il y a cinq ans, il a fait sourire pas mal de monde », se souvient Antoine Frey. Aujourd'hui, tous les promoteurs se sont mis au « green ».
En quoi consiste votre concept de Greencenter ?
Avec l'aide de l'architecte Jean-Marie Dutilleul, nous avons mis au point un nouveau concept qui propose une nouvelle expérience de commerce périurbain.
Le premier axe, c'est d'offrir une vraie promenade commerciale de famille au consommateur, ce dont il ne dispose pas aujourd'hui dans les parcs de périphérie. Pour cela, on a cherché à isoler toute la promenade commerciale piétonne des voitures et des parkings.
Le deuxième axe est un arsenal écologique très poussé qui cible trois points. Le premier, c'est l'énergie. On travaille sur l'abaissement de la consommation avec l'optimisation de l'isolation, la création de vastes puits de lumière sur les toitures et la mise en place de cheminées à tirage thermique qui servent à créer une ventilation naturelle des bâtiments en été. Nous avons aussi recours à des modes alternatifs de calorie et de frigorie, comme les pompes à chaleur et les pompes sur la nappe phréatique. L'objectif ultime, c'est de faire des opérations à énergie positive. On vient de livrer un parc à Madrid où l'on a positionné en toiture 18 000 m2 de panneaux photovoltaïques qui nous approchent tout près de cet objectif.
"L'objectif ultime, c'est de faire des opérations à énergie positive"
La deuxième cible environnementale est l'eau. On met en place des systèmes de récupération d'eau de pluie de toiture et d'eau de pluie des parkings par des vastes noues plantées. Elles collectent ces eaux et font une première filtration par des plantes macrophages. Les eaux sont ensuite canalisées vers des bassins marnants, pour être filtrées une deuxième fois puis stockées dans des petites citernes souterraines. Elles vont enfin être utilisées pour arroser les espaces verts ou nettoyer les parties communes.
La dernière cible, ce sont les déchets. Après avoir essayé un recyclage sur site par pyrolisation, ce qui n'a pas été un fort succès, on travaille aujourd'hui sur l'optimisation de la filière de recyclage qui passe un tri sélectif sur nos parcs.
Quelles sont les cibles de ce concept ?
Le concept sert d'abord à séduire les collectivités qui cherchent à développer leurs équipements commerciaux. Il est clair qu'aujourd'hui un élu ne peut pas faire abstraction de la prise en compte environnementale dans le choix de son opérateur. En choisissant Frey et son Greencenter l'élu marque son engagement pour l'environnement.
La deuxième utilité est de séduire les enseignes qui ont compris aujourd'hui qu'associer leur image à cette démarche vertueuse environnementale avait du sens et attirait le consommateur. Cela à condition de ne pas payer le loyer plus cher.
"Il faudra partager avec les enseignes les économies qu'on leur fait réaliser"
Le dernier séduit, c'est le consommateur qui retrouve ses enseignes dans un véritable écrin de consommation où il peut venir en famille et passer un moment sympa à la terrasse d'un restaurant, faire du shopping et profiter des aires de jeu gratuites pour les enfants.
Pourquoi ne pas faire payer plus cher vos emplacements aux enseignes ?
Le démarrage de l'environnement, c'est du marketing, de la séduction. Ensuite on arrivera à une vraie démarche économique.
On pense que le surinvestissement que l'on fait dans ces parcs, qui pour l'instant ne coûtent pas plus cher aux enseignes, va, à partir d'un certain temps, générer un intérêt économique. Les enseignes verront, sur leurs bilans d'exploitation, qu'elles consomment beaucoup moins d'énergie dans nos parcs. On pense qu'à ce moment-là on sera capables de partager avec ces enseignes les économies qu'on leur fait réaliser.
C'est tout l'enjeu des « green lease » qui sont l'adaptation du bail commercial actuel à la dimension environnementale des bâtiments. Si on a une consommation d'énergie d'un bâtiment de 70 sur une base 100, l'enseigne fait une économie concrète de 30 %. Cette économie on doit la partager.
Quelle avance ont vos Greencenters à l'heure où tous les aménageurs se mettent au vert ?
La première fois que l'on a présenté ce concept il y a cinq ans, il a fait sourire pas mal de monde. On a livré le premier il y a trois ans à Marne-la-Vallée, cela fait sourire un peu de monde. Aujourd'hui tout le monde a plus ou moins un concept « green » dans les cartons. Et nos « bons » concurrents ont cette faculté d'aller travailler avec de grandes signatures architecturales.
Mais l'important c'est d'être en avance sur les autres. C'est pourquoi aujourd'hui, on travaille sur d'autres choses. On ne se contente pas de raisonner uniquement sur l'aspect écologique de nouveaux parcs mais aussi sur la restructuration de parcs existants. On vient de gagner un concours important à Troyes. C'est la première fois qu'un opérateur privé est choisi pour restructurer une zone commerciale existante. Ça aussi c'est du développement durable.
Comment vous situez-vous par rapport à vos concurrents ?
Nos concurrents sont beaucoup plus grands et riches que nous. Des opérateurs comme Unibail, Altarea, Mercialys ont des capitalisations boursières comprises entre deux et vingt-deux milliards d'euros. Notre capitalisation boursière est de cent trente millions d'euros. On arrive à battre ces gens-là dans des concours parce qu'on est plus petits donc plus réactifs, plus créatifs et plus rapides. On sait aussi construire et développer dans des conditions économiques meilleures. Ne pas être trop gros est aujourd'hui plutôt un avantage.
"On aurait beaucoup aimé travailler avec Ikea, on est l'enfant du pays..."
Quels sont vos objectifs de développement à l'heure où Frey est devenue aussi une société foncière ?
On est partis au moment de l'introduction en bourse (en avril 2008) avec un patrimoine à zéro. Aujourd'hui, on a un patrimoine de 61 000 m2 et on a devant nous un pipeline de projet de 390 000 m2 : 290 000 m2 sont destinés au patrimoine et 100 000 m2 sont destinés à être vendus. Sur ce pipeline on a déjà obtenu 155 000 m2 d'autorisations.
Y a-t-il trop de projets commerciaux à Reims ?
Mon sentiment, c'est que l'on traverse une période où pour qu'un projet fonctionne, il doit être greffé sur une zone commerciale dans laquelle les consommateurs ont déjà des habitudes d'achat. Sur l'agglomération rémoise, il va y avoir deux pôles commerciaux majeurs.
D'abord, Cormontreuil qui restera un leader incontestable car il a une taille très importante et des habitudes d'achat fortes et parce qu'on va le réaménager. Le pôle commercial Ikea à Thillois va devenir le deuxième pôle de la ville. Il équilibrera l'est et l'ouest.
À côté de cela j'ai du mal à imaginer la création de pôles commerciaux sortis de nulle part.
On vous aurait bien vu à Ikea ? Était-ce possible ?
Oui. On aurait beaucoup aimé travailler avec Ikea. On est chez nous, on est l'enfant du pays… Mais l'Effort Rémois qui était propriétaire du terrain est allé chercher un opérateur ailleurs (la Sopic). Je ne sais pas pourquoi. Je n'étais pas encore là. Cela dit on n'est pas totalement étrangers au projet de cette zone. On est propriétaires d'une parcelle importante sur laquelle on travaille avec la Sopic pour le déplacement de l'enseigne Castorama.
Quelles sont vos prochaines réalisations dans la région ?
Le parc Soissons va ouvrir en mars. On est très très fiers car il est signé par l'architecte Jean-Michel Wilmotte. C'est des plus beaux parcs que l'on aura réalisé. Le projet phare c'est Troyes, ainsi que le relookage et la refonte de Cormontreuil.
Recueilli par Julien Bouillé
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